2018经济适用房投融资制度创新的探讨

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　　摘要：随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产投融资问题已经迫在眉睫，文章分析了经济适用房投融资存在的问题，并提出了相应的解决对策。
　　关键词：经济适用房；投融资制度；创新
　　
　　一、经济适用房投融资制度的问题
　　
　　（一）政府的“砖头补贴”模式容易造成补贴效率的缺失
　　在砖头补贴中，财政补贴直接作用于生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接地传递给消费者。纵观世界各国的住房政策经验，“砖头补贴”的适用前提是住房极度短缺，而在目前商品房大量空置的情况下，使用砖头补贴是不适宜的，而且砖头补贴会造成效率的缺失。（见图1）
　　
　　在图1中，X轴代表消费住房商品的数量，Y轴代表消费其他商品的数量。在政府未实施经济适用房补贴的情况下，消费者预算线为AB，U为与其相切的无差异曲线，切点为E，其对应的住房消费量为OX1，对应的其他商品消费量为OY2。当政府实行“砖头补贴”政策后，消费者预算线变为AB″，与其相切的无差异曲线为U′，切点为E′。即由于砖头补贴导致了住房价格的下降，从而使消费者的住房消费增加了X1X3，其消费量变为OX3，而其他商品消费量保持不变，仍为OY2。如果用其他商品数量表示住宅消费数量，那么在E′点，其他商品消费量为OY2，住宅消费数量就为OA-OY2，即为AY2。假使我们在政府实行补贴政策之前，也就是AB这条预算线上也要实现OX3的住房消费量，那么其对应的其他商品消费量仅为OY1，也就是说用其他商品数量表示的住宅消费数量为AY1。我们比较补贴前后可以发现，政府对于住房消费的补贴用其他商品数量表示则为AY1-AY2＝Y1Y2=E′G（G为E′X3与AB线的交点）。
　　如果现在我们换一种补贴方式，用对消费者的直接补贴代替对房屋供给方的补贴，这种方式我们通常称为“人头补贴”方式。在这种方式下，要想达到与“砖头补贴”同样的效果，则需要AB线平行上升至A′B′，与U′这条无差异曲线切于E′点，这时政府对于住房的补贴用其他商品数量表示则为OA′-OA=AA′=FG（F为E′X3与A′B，线的交点）。显然，在产生同样效用（无差异曲线均为U′）的情况下，“人头补贴”方式与“砖头补贴”方式相比，用其他商品数量代表的住房补贴数量FG<E′G。可见，“砖头补贴”方式存在补贴效用的缺失。
　　
　　（二）银行对经济适用住房的信贷投入不够，中低收入家庭贷款购房困难
　　资金问题是住宅建设的核心问题。经济适用住房开发建设需要金融信贷以及预售款项、住房抵押贷款的及时投入，资金到位与否对项目成败至关重要，其中银行信贷的支持更是重中之重。经济适用房的购买者绝大多数为中低收入家庭，其收入较少，要一次性付清购房款项有一定困难，只有向银行贷款。所以，经济适用住房的开发建设、销售与银行信贷的支持可以说是密切相关，两者相辅相成。然而尽管经济适用住房有政策上的优惠，但是这也不能保证所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。这是因为：从银行的角度看，由于国家并没有对经济适用住房贷款实行指令性计划的约束，银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体，从自身盈利与风险角度考虑，只有在绝对安全的情况下才会提供贷款；从消费信贷角度讲，经济适用住房的建筑用地为行政划拨，是不完全产权，银行要求借款人必须提供第三方担保，否则不予抵押贷款，而对于大多数中低收入者来说，他们本身的还贷能力相对较弱、违约风险较大，提供第三方担保也并不是一件容易的事。从目前的情况来看，制约银行对经济适用房信贷投入的原因还包括，经济适用住房位置偏远与公共设施的不配套，使中低收入家庭购房后难以解决其交通问题，一定程度上使经济适用房很难确保销路，因此，银行不愿给予贷款；住房货币化的补贴(如住房公积金)发放不能一次到位；中低收入家庭本身购房支付能力低、缺口大，也使得银行不愿进行信贷投入；一些地方政府对经济适用住房的行政干预过多，违背市场规律进行开发，造成其难以销售，也影响了银行对经济适用住房贷款的发放。
　　
　　二、经济适用房投融资制度创新
　　
　　（一）经济适用房开发投资的制度创新
　　1、政策力度不宜过大，应实现调控目标的同时，兼收培育市场之功效。我国房地产业经过几年的快速发展，粗具规模，虽存在过热问题，但是并未到泡沫将破的地步，还存在调控治理的空间，而房地产业作为我国经济的一个新增长点，对于国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策的调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产投资的公平竞争环境问题一直比较突出，因此，在调控规模与结构的同时，改善市场环境更具有长远价值。
　　2、设立经济适用房投资基金。（1）定向招募启动资金，编制详细的基金投资计划及管理计划，初步建立基金运作的机制。可先从建立地区性的投资基金入手；（2）在政府许可的前提下，向投资机构，如保险基金、长期投资基金定向募集。基金用于投资不动产，其投资安全性高于股市，对于保险基金具有吸引力；（3）通过指定银行或证券代理机构，向全社会发行。可采取固定利息、浮动利息等多种方式，争取较低的融资成本。近期，基金最好为封闭管理，在远期条件成熟时，可建立开放式基金。投资人持有一定时期后，可将此收益凭证转为债券，进入债券市场。